皆さん初めまして、賃貸住宅専門にリフォームを行う(株)さんらいずの西島です。

今回は、賃貸マンション（アパート）のオーナーが行う（賃貸住宅向け）リフォームで成功するために知っておくべきことをまずは大枠のところからシリーズでお話します。

リフォームはあくまで空室対策の手段！賃貸独自の視点が重要！

一般的に自宅等に行うリフォームは「単に古くなった（汚れた）部分を自分好みに新しくする」というのが目的です。

また、商材も自分好みのデザインなど費用対効果も考える必要もありません。

一方、賃貸住宅向けのリフォームは、「早期に入居付（空室解消）を行い、いかに家賃を効率的工事でUPするか」が目的であり、リフォームはあくまでその手段なのです。したがって、そもそものところで一般の自宅向けリフォームとは目的が全く違いますから、まず初めにこの大きな違いを理解しておかないと、いくら頑張ってリフォームしても効果が上がりませんので大前提として覚えておいてください。

弊社には、他社さんでリフォームしたけど入居が決まらない、家賃が上がらなかったという相談をお受けすることがありますが、オーナーさんや工事業者が根本でこの点を理解していない点が原因となっていることが根になっています。

賃貸物件のリフォームは費用対効果を考えながら

では、次に賃貸住宅向けの住宅の手段としてのリフォーム際の違いについて述べます。

まず、工事業者には「賃貸経営の知識と経験」が必要です。

なぜなら、予算にあわせ費用対効果を考慮し、何をどこまでどのようにをリフォーム提案が必要だからです。

たとえば

・この建具、キッチンは残して使えるか、取り換えないと入居者付できないレベルか、和室を残してもこの物件の入居付はできそうか

・キッチンは新調して、ユニットバスは新調でなく部分リフォームするか

・このエリアなら、和室は残してもキッチンもユニットバスも交換、予算オーバーは床材のグレードを落としてもそちらの方が家賃が稼げるetc

このように、立地や築年数なども考慮しながら複合的に入居者目線をもって限られた予算で最大公倍数の組み合わせで提案できることが必要があるからです。

単に、洗面・キッチンが古いからそれだけ交換、壁紙は、汚れたカ所を同じ色のクロスで交換、風呂は劣化が目立つけど。

賃貸物件のリフォームは相見積もりは馴染まない

皆さんは、一般的な工事を発注される場合は相見積もりを取られると思いますが、賃貸住宅向けのリフォームをする場合には相見積もりが馴染みません。

なぜなら、一番安い見積りが最もお得というわけではないからです。

見積もりを作成する工事業者はリフォームを安くしようと思えば、入居付のためには工事した方がいい箇所を工事カ所から外したり、商材を賃貸入居者受けしないグレードの低いチープな商材にしたりして、安く抑えようとするあまり「早期入居付・家賃UPの手段としてのリフォーム」が達成されないからです。

なぜなら、先にも説明したように、賃貸住宅のリフォームは限られた予算で最大公倍数をさがすので、一つでもゼロがあると、工事そのものがゼロ（もしくはゼロに近く）になってしまうからです。

いかに費用対効果良く早期入居者付できる工事内容であることが賃貸住宅向けリフォームでは重要となってくるからです。

各社仕様がまちまちの中、上記内容が達成できる工事仕様を考えず、安易に安い工務店や工事会社に決定してしまうような本末転倒はさけなければなりません。

賃貸リフォームの場合、値段は二の次で、まず「早期入居付・家賃UPの手段としてのリフォーム」が達成できる仕様かどかが重要です。