賃借人の退去時に必ず話題になる「原状回復」。誰が費用を負担するのかをめぐって、オーナーと賃借人の間でトラブルが発生することも少なくありません。そこで、国土交通省は「原状回復のガイドライン」を設け、ルールを明確化しました。

　本記事では、このガイドラインと費用負担のルールについて詳しく解説します。

原状回復とは？

　国土交通省の定義では、原状回復とは「賃借人の故意・過失や、注意義務を怠った場合、また通常の使用を超える利用によって生じた損耗・毀損を復旧すること」とされています。

　つまり、通常の使用による経年劣化ではなく、賃借人の責任による損傷が対象です。具体的には以下のような内容が該当します。

　■　ハウスクリーニング

　■　壁紙やフローリングの張り替え

　■　網戸や窓の交換

　■　浴槽や鍵の交換

原状回復ガイドラインの概要

　「原状回復」と聞くと、賃借人が全ての修繕を行うイメージを持つ方もいますが、それは誤りです。国土交通省のガイドラインでは、次のように費用負担を区別しています。

　■　オーナー負担：通常の生活による経年劣化や自然損耗の場合

　■　賃借人負担：故意・過失、不注意、または管理不足による損傷や汚損の場合

【オーナー負担の例】

　■　フローリングや畳の経年劣化による張り替え

　■　家具の設置による床の軽い凹み

　■　災害で破損した窓やドアの修繕

【賃借人負担の例】

　■　ペットによる汚損や傷

　■　喫煙による壁紙の変色

　■　鍵の紛失や故意の破損

　ガイドラインには、トラブルを未然に防ぐための確認リストも掲載されているため、ぜひ活用しましょう。

費用負担のルールと「通常損耗補修特約」

　国土交通省のガイドラインや民法では、「通常の使用による汚れや傷の修繕費用は、賃料に含まれる」とされています。そのため、これらの費用は賃借人が負担する必要はありません。

　一方で、「特約」を結ぶことで賃借人に一部負担してもらうことが可能です。

　特約の例『ハウスクリーニング費用として○○○円、鍵の交換費用として○○○円を　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　賃借人が負担するものとし、入居時（退去時）に賃貸人へ支払うものとする』

　上記のように特約を明記する際には具体的な内容を記載し、賃借人に口頭で説明することが重要です。これにより、後のトラブルを未然に防ぐことができます。

原状回復を円滑に進めるために

　原状回復は、賃貸運営において避けられない作業です。国土交通省のガイドラインや民法に従うことで、オーナーと賃借人の間でのトラブルを減らすことができます。また、「通常損耗補修特約」を導入することで、オーナーの負担を軽減する方法もあります。

　このようなルールを理解し、トラブルのない円滑な賃貸経営を目指しましょう。