不動産投資において、年数の経過とともに賃料下落・空室にお悩みのオーナー様も多いのではないでしょうか。  本記事では、人気設備や間取りなど賃貸経営に重要な知識、さらに物件の魅力を最大限に引き出す内装の作り方について４回に分けて解説させていただきます。

　

１．コストとリターンのバランス

　お部屋にデザインを取り入れる際には、コストとリターンを慎重に考える必要があります。コストが高すぎてリターンが少ない場合、投資としては適切ではありません。税引き後のキャッシュフローをしっかりと意識しましょう。

　収入があり、最終的に税引き後のキャッシュフローまで残るのがキャッシュフローツリーですが、赤い枠で示された部分、経費計上できる減価償却や経費計上できる部分をリノベーション時に活用して、お金を残すことが重要です。具体的には、家賃を上げ、支出を下げ、トータルの収入を増やしつつ、税金対策を行うことで、税引き後のキャッシュフローを大幅に改善できます。

２．工事費用に対する利回り

　工事費用に対する利回りを見ていきます。例えば100万円投下して年間10万円家賃アップができたとします。単純計算で利回り10%ですが、税引後で考えると異なります。

　修繕費で落とせば節税になります。例えば100万円で修繕した内の20万円が節税となり、実質80万円で施工したことになります。これに対して修繕費で落とせなかった分を減価償却で落とすには、例えば10万円の収入にプラス2万円分を加えると、減価償却で節税できる分が含まれるため、12万円の収入となります。80万円の等価に対して12万円収入となるので、15%の利回りです。税引後は15%、税前では10%となり、税引後の方が利回りが高くなるのは当然です。ここまでを理解して投資を考えることが重要です。

　多くの金融商品がある中で、自分の物件に投資することが重要です。現金では相続税評価で100%の評価となりますが、自分の物件にリノベーションやリフォームで投下することで相続対策になります。自分の物件の価値を上げる賃貸経営は、長期的な経営となります。次世代に引き継ぐためにも、物件価値を高め、稼働率を上げて収益を上げ、節税も進めていきましょう。

　いかがでしたでしょうか？次回も更新をお楽しみに！